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Étape 1 : Cherchez les opportunités !

Comment dénicher la perle rare ?

Parcourez les petites annonces.
Surfez sur internet pour y trouver des sites spécialisés ainsi que les annonces des professionnels et des journaux.
Consultez les agences immobilières locales.
Adressez-vous aux notaires. Nombreux pratiquent la vente immobilière et organisent des ventes aux enchères.
Traquez les viagers. Le principe est simple et peut vous permettre d’alléger votre crédit : vous versez un capital au comptant puis une rente, généralement mensuelle, au vendeur jusqu’à son décès. Après quoi vous êtes propriétaire.
Dénichez des biens à rénover, moins chers. Pour les travaux, comptez autour de 900 € le m² à Paris et 650 € le m² en province. Jusqu’à 1 200 € le m² s’il faut intervenir sur le gros oeuvre (création de sanitaires ou d'ouvertures, déplacement de cloisons, ...).
Achetez un local industriel ou commercial, en l’état ou rénové. C’est toujours intéressant financièrement, surtout s’il dispose d’un sous-sol, dont les mètres carrés sont peu chers. Dans la même optique, une ancienne boutique peut devenir un appartement original qui coûtera, même après transformations, 20 à 30 % moins cher qu’un appartement de surface équivalente à l’étage.
Investissez dans des quartiers en devenir peut permettre de faire une bonne affaire. Si le lieu est central et bien desservi, le bien prendra de la valeur.
Assistez aux ventes aux enchères des tribunaux.
Elles peuvent offrir de bonnes affaires provenant de liquidation judiciaires et de saisies.

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Étape 2 : Bien évaluer pour ne pas faire d’erreur

Durant la visite, vérifiez le bon état général de la maison ou de l’appartement.

A l’extérieur :
La toiture
S’il s’agit de vieilles tuiles, elles risquent de devenir poreuses. Attendez-vous à les changer rapidement ou à installer un écran de sous-toiture avant de les remettre en place.
Les raccords maçonnerie/couverture
Ils sont garants de l’étanchéité de l’ensemble : autour des souches de cheminée, des lucarnes, des chassis sans oublier la panne faîtière qui fait partie des pièces maîtresses de la charpente.
Les gouttières
Lorsqu’elles sont en mauvais état, elles ne peuvent pas drainer l’eau efficacement, ce qui peut causer de sérieux dégâts liés à l’humidité.
Les murs
Les murs anciens sont très épais à la base et diminuent graduellement au cours de l’élévation pour assurer leur équilibre. Vérifiez qu’ils sont droits et sans fissures verticales ou obliques.
L’enduit
Attention aux fissures verticales ou obliques qui indiquent un mouvement de terrain. Les petites fissures et le faïençage (nombreuses fissures filiformes) sont anodins.
Les menuiseries
Les portes et fenêtres coûtent cher, un examen minutieux s’impose pour ne pas avoir à les remplacer.
En ouvrant le vantail, regardez s’il est voilé, la crémone est alors difficile à actionner. S’il ne trouve plus sa place lors de la fermeture, c’est qu’il est affaissé et bon à changer.
Vérifiez aussi le dormant (cadre en bois scellé dans la maçonnerie) qui peut être attaqué par des champignons, les pattes métalliques rouillées et le mortier de scellement dégradé.

A l’intérieur :
L’électricité
Reportez-vous au compteur qui doit être aux normes (on fait facilement la différence entre une antiquité et un compteur récent), puis jetez un coup d’œil aux fils électriques.
L’eau
Le compteur doit être accessible, qu’il soit enterré ou non. Si le logement est ancien, prévoyez la remise à neuf de l’ensemble de l’installation.
L’isolation
Pour une isolation ancienne (avant 1970), il faudra tout refaire. Les isolations plus récentes méritent une expertise plus approfondie.
Le chauffage
Si la chaudière a plus de 15, voire 20 ans, il va falloir la changer. Non seulement parce qu’elle va tomber en panne, mais aussi parce qu’elle est tellement peu rentable et polluante qu’un nouveau modèle sera vite amorti.
L’humidité
Regardez les angles (bas et hauts) pour détecter des moisissures ou un décollement des anciens papiers peints. Dans tous les cas, des solutions de ventilation existent pour en venir à bout.
Les revêtements de sol
S’il s’agit de moquette, soulevez là pour vous assurer du dessous : dalle de béton irréprochable ou plancher... pourri.

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Étape 3 : Acheter

Deux étapes :
L’avant-contrat
Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, c’est un engagement réel d’achat.
Il mentionne :
-    les parties,
-    le bien,
-    le prix,
-    l’indemnité d’immobilisation (5 à 10% du prix total),
-    la durée de la proposition,
-    les servitudes administratives et les modalités de paiement.
Si votre crédit est refusé, le vendeur doit vous reverser l’indemnité d’immobilisation (au comptant, avec l’aide d’un ou de plusieurs prêts).
S’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, c’est bien sûr le vendeur qui est le plus engagé. Le compromis de vente comporte, lui, des obligations pour les deux parties. L’un comme l’autre peuvent être rédigés sous seing privé ou faire l’objet d’un acte chez le notaire.
L’achat devant notaire
 Un acte authentique établi par un notaire doit concrétiser l’achat.
Le choix du notaire est libre et chaque partie peut avoir le sien.
    Il se charge de toutes les formalités administratives auprès de la mairie, auprès de la conservation des hypothèques, du syndic...
    Il s’assure aussi de la présence de tous les actes exigés par la loi comme l’attestation de surface, les diagnostics techniques.
    Ses frais représentent environ 7 % du prix du logement.

Le cas particulier de la copropriété
Si la transaction porte sur un bien en copropriété, différents documents et informations devront vous être transmis.
Le vendeur et son notaire doivent obtenir du syndic et vous communiquer certains renseignements. Il s’agit notamment :
Des charges. Le syndic étant tenu de faire connaître à l’acquéreur les charges susceptibles de lui être demandées.
Des provisions versées par le vendeur. Le syndic doit préciser le montant des sommes versées, à titre d’avance ou de provision, et préciser les décisions prises par l’assemblée générale.
Des sommes restant dues à la copropriété par le vendeur à quelque titre que ce soit.
Des comptes-rendus des dernières assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) pour savoir si des travaux importants sont envisagés.


Les diagnostics techniques

Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l’obligation d’annexer aux actes de vente des biens immobiliers un certain nombre de diagnostics, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants. Sur cet aspect, le code de la construction a été profondément remanié.

Aujourd’hui. Il convient de faire établir :

L’état relatif à la présence ou l’absence :
- de matériaux contenant de l’amiante pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997,  
- de termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
Le constat de risque d’exposition au plomb dans les peintures des logements construits avant le 1er janvier 1949.
L’état des risques naturels et technologiques pour les communes dont la liste est arrêtée par le préfet de département.
Un diagnostic sur la performance énergétique du bien comparé à d’autres biens sur le marché.

Dans le futur proche

  Dès le 1er novembre 2007, ces états seront annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente.
Ces diagnostics sont réalisés par des professionnels qualifiés qui répondent à des critères d’indépendance et d’impartialité.
  Le dossier technique comprendra en plus un diagnostic de l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de quinze ans.