Quand il s’agit de financer l’achat ou la rénovation de son habitation, tous les crédits mobilisables méritent d’être passés au crible. Outre le prêt immobilier classique et l’incontournable épargne logement, de nombreuses options existent.

Prêts immobiliers classiques : fixe ou révisable

Il existe toutes sortes de formules mais le principe des crédits dits “du secteur libre” est que les établissements prêteurs peuvent en fixer librement les taux et les bénéficiaires.

Le taux fixe
C’est la formule la plus rassurante puisque la mensualité est du même montant pendant toute la durée du prêt qui s’étend de 7, 12, 15 à 20 ans voire plus.

Le taux révisable
Il varie en fonction de l’évolution du marché financier.
Le taux de départ est moins élevé que celui d’un crédit à taux fixe.
Il est valable pour une certaine durée, en général un an. Ensuite il évolue suivant un indice de référence prévu au contrat.
Ce type de prêt est risqué, car soumis aux aléas du marché financier. Préférez-le “capté” : des butoirs limitent les possibilités de hausse.


Épargne logement : PEL ou CEL

Les prêts attachés à un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou à un Compte d’Épargne Logement (CEL) permettent de financer l’achat d’une maison et les travaux de réparation ou d’amélioration.

Le Compte d’Epargne Logement

Courte phase d’épargne obligatoire (18 mois) et gestion souple rendent le CEL plus approprié au financement de travaux d’amélioration que le PEL.

Comment ça marche ?
Pour ouvrir un CEL le versement minimal est de 300 €.
Vous pouvez déposer (plafond : 15 300 €) ou retirer de l’argent sur le compte quand vous le désirez.
Le CEL vous permet d’obtenir un prêt dont le montant peut atteindre jusqu’à 23 000 €.

Le montant varie en fonction des intérêts accumulés et de la durée de remboursement.
Il peut rester ouvert indéfiniment.
En revanche, votre épargne est moins rémunérée que pour le PEL.

Le Plan d’Epargne Logement

D’un fonctionnement simple, il est tout à la fois un placement rentable et un moyen d’obtenir un prêt à un taux avantageux.

Comment ça marche ?
L’ouverture. Après un versement initial de 225 € minimum, vos versements annuels doivent au moins atteindre 540 € (plafond : 61 200 €).
    Les intérêts que vous accumulez sur le PEL constituent un revenu, mais ils servent aussi à calculer la somme que vous pourrez emprunter (92 000 € maximum sur 15 ans).
La durée minimale est de 4 ans.
L’arrivée à échéance. Vous pouvez récupérer vos fonds immédiatement, toucher la prime d’État (sauf pour un PEL ouvert depuis le 12/12/02) et vous avez un an devant vous pour utiliser vos droits à prêt ou les céder.
    Autre possibilité : laisser les sommes sur le plan. Votre épargne continue à être rémunérée jusqu’au retrait des fonds, mais elle ne vous donne plus de nouveaux droits à prêt ou à prime d’épargne.
Le prêt. Il est calculé en fonction de l’épargne.
Le taux d’intérêt du prêt dépend lui aussi de la date d’ouverture de votre plan.
    En pratique, le montant de vos droits à prêt (CEL ou PEL) figure sur le relevé annuel que la banque vous adresse.

Cession du droit au prêt du PEL
Au terme de son plan épargne logement, l’épargnant peut récupérer ses fonds et céder ses droits au prêt à un membre de sa famille lui-même titulaire d’un plan épargne logement.

Transformer son PEL en CEL
Si vous n’avez pas atteint la période minimale d’épargne nécessaire pour obtenir un prêt mais que vos travaux se révèlent plus urgent que prévu, vous pouvez, à tout moment, demander la transformation de votre PEL en CEL (renseignez-vous auprès de votre banque).

Le 1 % logement

Pour qui ?
Pour prétendre à ce prêt, vous devez être salarié d’une entreprise privée employant au moins 10 salariés.

Comment ça marche ?
La durée du prêt et le taux d’intérêt. La durée est de 5 à 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,50 % hors assurances, sans aucun frais de dossier.
Dans le neuf, il peut être utilisé pour l’acquisition ou pour une construction, sans pouvoir dépasser 50 % du coût de l’opération.
Dans l’ancien, le logement doit avoir plus de 20 ans et les travaux envisagés représenter au moins 20 % du prix de revient final.
L’obtention. Vous devez déposer votre demande de prêt dans votre entreprise.
Si votre demande de prêt est acceptée, l’organisme collecteur vous enverra une offre de crédit soumise à la loi Scrivener.
Le montant. En pratique, il est fixé par l’organisme collecteur avec l’accord de l’employeur. Il est plafonné selon les régions de 11 200 € jusqu’à 17 600 € à Paris.

Le prêt pass-travaux, pensez-y

Ce prêt peut financer un grand nombre de travaux dans la résidence principale. Il est remboursable sur 10 ans au maximum, au taux de 1,50 % hors assurance.

Pour qui ?
Tout salarié du secteur privé.
Les salariés retraités depuis moins de 5 ans.

Les copropriétés concernées ?
Celles qui font partie :
d’une OPAH (Opérations Programmées à l’Amélioration de l’Habitat),
d’un plan de sauvegarde

Pour quels travaux ?
Travaux de finition liés à l’achat ou à la construction d’un logement neuf.
Dépenses d’entretien dans l’ancien
Travaux d’agrandissement
Diagnostics techniques (amiante, plomb, etc.),
Travaux d’économie d’énergie ou visant à renforcer la sécurité.

Comment ça marche ?
Contactez votre entreprise (+ de 10 salariés) ou l’UESL qui vous indiquera l’organisme dont vous dépendez.


Le NPTZ (Nouveau Prêt à Taux Zéro)

Accordé gratuitement sous conditions, le Nouveau Prêt à Taux Zéro peut vous permettre de compléter avantageusement les crédits bancaires classiques.

Pour qui ?
  Le nouveau prêt à 0 % est accessible aux personnes qui disposent de revenus fiscaux de référence inférieurs à un certain plafond.
  Il n’y a pas de distinction entre couple marié et concubins.

Comment ça marche ?
Ce crédit gratuit est destiné à aider les ménages modestes à acquérir leur résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources, différentes selon la région concernée.

Les opérations concernées
La construction ou l’acquisition d’un logement neuf, jamais occupé ;
L’acquisition et/ou l’aménagement d’un local non destiné à l’habitation en logement ;
L’acquisition d’un logement ancien avec ou sans travaux ;
L’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location accession ;
En revanche, le nouveau prêt à 0 % ne peut pas être accordé pour des travaux d’agrandissement seuls.

Le montant
  Il sera égal à la moins élevée des sommes résultant des deux calculs suivants :
- 20 % du coût de l’opération (30 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles), dans la limite d’un prix maximal.
- 50% du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans.
Pour connaître les différents plafonds : www.equipement.gouv.fr.

Le remboursement
Le principe : plus les revenus de l’emprunteur sont faibles, plus le remboursement est lent.
Le nouveau prêt à 0 %, peut se cumuler avec un autre prêt (sous conditions d’obtention liées à chaque prêt) :
- Prêt d’Accession Sociale (PAS),
- Prêt Conventionné (PC),
- Prêt 1 %,
- Prêt d’Épargne Logement (PEL),
- Prêt bancaire.
Bon à savoir. Depuis le 01/01/2007, le montant du prêt est majoré d’un montant de 15 000 € à condition :
- Que le logement financé soit neuf ;
- Que le ménage bénéficie d’une aide à l’accession à la propriété de la part d’une collectivité territoriale ;
- Que le ménage respecte les plafonds de ressources d’accès au logement locatif social (PLUS).

Le Prêt Conventionné et le Prêt à l’Accession Sociale

Le Prêt Conventionné (PC) est un prêt à taux plafonné accordé sans condition de ressources.
Pour les personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, il existe un autre prêt conventionné à vocation sociale dont les frais de notaire et de dossier sont réduits : le PAS

 
Pour quelles opérations ?
  Acquisition ou rénovation d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement neuf (terrain et construction) ou ancien.  
  Travaux d’agrandissement d’au moins 14 m² de la surface habitable.
  Travaux d’amélioration dans un logement de plus de 10 ans.
  Travaux liés à l’achat d’un logement ancien. .
  Travaux d’économie d’énergie  dans un logement existant au 1er juillet 1981  
  Travaux d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées.

Le montant
  Jusqu’à 100 % du prix du logement ou du prix de revient (achat + travaux).
  Frais d’inscription d’hypothèque réduits.
  Ces prêts peuvent ouvrir droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL)

Le taux
Il varie en fonction de la durée du prêt.
Les banques doivent vous proposer au moins un prêt à taux fixe et à échéances constantes et un prêt à taux révisable.
Elles peuvent aussi vous proposer gratuitement un prêt mixte.
À ces taux s’ajoutent généralement des frais de dossier de l’ordre de 1 % du montant emprunté.

La durée
La durée du prêt est comprise entre 5 et 25 ans.
Elle peut être réduite ou allongée en cours de remboursement, mais ne peut excéder 30 ans.

L’obtention
Les prêts sont distribués par les banques ayant signé une convention avec l’état.

La nouveauté 2007 : la TVA à 5,5 %

Pour favoriser la mixité sociale, le taux de TVA passe de 19,6 % à 5,5 % pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf dans les zones bénéficiant d’un programme de rénovation urbaine et à proximité (moins de 500 m).  
La liste des quartiers concernés est accessible sur le site de l'ANRU.

Acheter en deux temps

Si vous avez les moyens de payer un loyer mais qu’acheter directement le logement dont vous avez envie représente une charge financière trop importante, deux possibilités s’offrent à vous.

Le foncier différé
Il est aujourd’hui possible de différer l’acquisition du terrain en consacrant ses premières années de remboursement d’emprunt à l’acquisition de la maison.
  Le terrain est mis à votre disposition par la commune au moyen d’un bail à construction assorti d’une option d’achat.
  Le bail peut être gratuit ou assorti d’un loyer.
  L’acquisition se fait à un prix convenu dès le début du bail à construction.

Le Prêt Social de Location Accession (PSLA)
C’est un prêt conventionné soumis à condition de ressources qui permet de financer des opérations de location accession (résidence principale uniquement).
L’opération se déroule en deux temps :
Une phase locative durant laquelle le logement est loué au futur acquéreur.
La redevance se compose
- d’une indemnité d’occupation,
- d’une épargne constituant ainsi un apport personnel.
Une phase d’accession qui débute à la levée de l’option d’acquisition par le ménage accédant.
Les durées de ces deux phases sont librement fixées entre l’opérateur et le locataire-accédant dans le contrat de location-accession.
La TVA est ramenée à 5,5 %, le prix d’achat est diminué de 1,5 % par année de location et le logement bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.


La Maison à 100 000 €

C’est une maison traditionnelle (ou un appartement) qui répond à des normes de qualité et d’économie en énergie.

Comment ça marche ?
Pour en bénéficier, il faut habiter dans une commune qui a décidé de lancer ce type de programme et remplir les conditions de priorité et de ressources du dispositif choisi par le conseil municipal.
Vous trouverez toutes les précisions sur le site www.maisona100000euros.fr.


Le crédit d’impôt

La loi de finances pour 2005 a créé un crédit d’impôt dédié au développement durable et aux économies d’énergie.

- Pour les chaudières à basse température, le taux de crédit d’impôt est fixé à 15 %.  
- Pour les chaudières à condensation, les matériaux d’isolation thermique, les appareils de régulation de chauffage et de programmation des équipements de chauffage : 25 %.
Le taux passe à 40 % si ces chaudières sont installées dans un logement achevé avant le 01/01/77 et que leurs installations sont réalisées au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l’acquisition du logement).
- Pour les équipements de production d’énergies renouvelables et les pompes à chaleur : 50 %

Comment ça marche ?
Ce crédit d’impôt s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 dans tout logement constituant la résidence principale du contribuable, propriétaire ou locataire, achevé depuis plus de 2 ans.
Ces dépenses sont prises en compte dans la limite de 8 000 € pour une personne seule, 16 000 € pour un couple marié ou pacsé, plus 400 € par personne à charge, 500 € pour un deuxième enfant et 600 € par enfant à partir du troisième.
Bon à savoir. Le crédit d’impôt n’est retenu que si les travaux ont été réalisés par un professionnel.