De un à dix ans, trois garanties peuvent intervenir en cas de problème. Recours indispensable, elles ne peuvent être effectives qu'après une réception des travaux en bonne et due forme.

A la fin des travaux, il est indispensable de procéder, avec l'entreprise, à leur réception formelle. C'est l'acte par lequel vous allez, en qualité de maître d'ouvrage, déclarer accepter, avec ou sans réserve, les travaux effectués. C'est aussi cette démarche qui vous permettra de faire jouer les garanties contre les défauts d'exécution. Elle est donc primordiale.

Moment important, la réception des travaux

Vous devez vérifier que les travaux finis sont conformes à la commande et aux documents contractuels (plan, devis, contrat...). Sachez que tout défaut apparent non signalé sera réputé accepté. À titre d’exemple, si un noeud de fils électriques est resté apparent, mais que vous ne le signalez pas comme réserve au jour de la réception, vous ne pourrez plus contester cette malfaçon par la suite.

L'entrepreneur fixe le rendez-vous de la visite

Il pourra ainsi se faire payer son solde si vous acceptez les travaux. Mais il arrive parfois que les entrepreneurs, conscients de la mauvaise exécution, et sachant que vous allez émettre des réserves, et donc les obliger à réparer, préfèrent ne pas procéder à la réception. Dans ce cas, envoyez-lui une convocation avec accusé de réception fixant une date et une heure précise.

Si vous prenez possession des travaux en l'état, sans procès-verbal de réception, vous ne pourrez pas, ensuite, exiger la réparation des défauts.

Vous avez convoqué l'entrepreneur

Si vous l'avez convoqué en bonne et due forme, mais que l'entrepreneur n'est ni présent, ni représenté au jour de la réception des travaux, alors la procédure peut avoir lieu sans lui, et elle sera valable. N'oubliez pas de lui envoyer ensuite le procès-verbal par lettre recommandée avec accusé de réception pour qu'il prenne connaissance de vos réserves... et les répare. Pour des raisons de preuve, il est nécessaire que la réception des travaux soit formalisée par écrit et signée par vous.

Si vous n'avez traité qu'avec un seul entrepreneur, vous n'aurez à effectuer qu'un seul procès-verbal de réception.

Si vous avez coordonné les interventions de plusieurs corps de métiers, plusieurs procès verbaux devront être établis. Il est judicieux de convoquer l'ensemble des professionnels le même jour. Le cas échéant, associez l'architecte à cette procédure, il vous donnera conseils et appréciations sur le plan technique.

Le contenu du procès-verbal

Lors de la réception des travaux, et à l'issue de la visite du chantier, plusieurs cas de figure peuvent se présenter : ou l'ouvrage vous paraît bien exécuté, ou, au contraire, vous relevez des malfaçons. Dans ce cas, vous pouvez émettre des réserves ou encore refuser la réception.

Quand tout va bien. Si vous constatez que les travaux ont été réalisés comme vous le souhaitiez, il vous suffit de signer le procèsverbal sans réserve, et de payer le solde de la facture.

En cas de malfaçons. C'est un cas très courant. Vous constatez des malfaçons que vous mentionnez par écrit au procès-verbal. Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, l'entrepreneur est tenu de réparer les désordres signalés : couche de peinture manquante, joints de carrelage défectueux, carreau à changer. Tous les défauts doivent être réparés, quelle que soit leur importance. Vous n'avez pas à apporter la preuve d'une faute de l'entrepreneur, mais seulement à démontrer la réalité du dommage, sa responsabilité joue de plein droit.

Reste ensuite à fixer, par écrit, avec l'entrepreneur, les délais d'intervention.

Si le délai prévu n'est pas respecté, vous devrez le mettre en demeure (par lettre recommandée avec AR) de procéder aux travaux. S'il refuse, il vous faudra saisir le tribunal d'instance (ou de grande instance si une somme supérieure à 7 600 euros est en jeu) pour demander l'achèvement des travaux sous astreinte.

Si votre contrat le prévoit, vous avez également la possibilité d'effectuer une retenue de garantie, c'est-à-dire ne pas payer le solde de la facture. Une telle clause est efficace car elle incite le professionnel à procéder aux réparations dans les plus brefs délais.

Travaux non achevés

Les réserves étant par trop importantes, vous pouvez considérer que les travaux ne sont pas achevés et, dans ce cas, c'est un refus de réception que vous opposerez à l'entrepreneur. Cette décision est grave et doit être motivée. L'entrepreneur peut s'engager à terminer les travaux dans un nouveau délai fixé à l'amiable. S'il refuse d'admettre le non-achèvement, vous devrez saisir le juge des référés pour demander l'achèvement des travaux sous astreinte.

Délai d'exécution dépassé

À partir du moment où vous faites construire une maison ou exécuter des travaux dans votre logement, vous signez, selon l'importance du chantier, un devis (obligatoire à partir de 150 euros) ou un contrat d'entreprise. En principe, ce document devrait toujours prévoir une date limite de fin des travaux et l'application automatique de pénalités en cas de retard. Pour les gros chantiers, comme ceux portant sur la construction d'une maison, c'est pratiquement toujours le cas. Pour les chantiers moins importants, l'indication d'une date limite d'exécution n'est obligatoire que si le devis est supérieur à 500 euros.

Mais, dans la majorité des cas, rares sont les artisans qui acceptent de faire figurer dans leurs devis des pénalités de retard. Cela dit, même si aucune pénalité de retard n'est prévue, vous pouvez toujours demander des dommages et intérêts si ce retard vous a causé un préjudice. L'entrepreneur peut toutefois se dégager de sa responsabilité si vous êtes à l'origine du retard (dans le cas, par exemple, où vous avez demandé des travaux supplémentaires), en cas de force majeure (une grève qui rend impossible la livraison de certains matériaux) ou lorsque le chantier est arrêté à la suite d'intempéries rendant le travail impossible ou dangereux (chute de neige alors qu'il doit refaire la toiture, par exemple).

Si vous ne trouvez pas de terrain d'entente à l'amiable avec l'entrepreneur et que la date limite d'exécution des travaux est dépassée, envoyez-lui une lettre recommandée par laquelle vous le mettez en demeure de terminer les travaux dans un délai que vous fixez, et dans laquelle vous lui rappelez, si votre contrat le stipule, l'application des pénalités de retard. À défaut, vous lui demanderez des dommages et intérêts.

En l'absence de réponse, vous pouvez saisir en référé le tribunal compétent pour demander au juge d'ordonner la finition des travaux sous astreinte ou lui demander l'autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l'entrepreneur défaillant.

Les garanties prévues par la loi

Personne n’est à l’abri d’éventuelles malfaçons, d’où l’intérêt de recourir à différentes garanties. Elles courent respectivement sur un, deux et dix ans. L’entreprise en charge des travaux vous doit une garantie de “parfait achèvement” pendant 1 an, de “bon fonctionnement” pendant 2 ans et elle doit réparer les défauts menaçant la solidité de la construction pendant 10 ans.

Parfait achèvement

Selon cette garantie, l’entrepreneur est tenu de réparer, non seulement tous les défauts mentionnés le jour de la réception des travaux - même s’ils sont de faible importance, vous avez le droit comme son nom l’indique à des travaux parfaitement achevés - mais également tous ceux qui seront signalés par écrit pendant un an à compter de cette date. Sauf, bien sûr, s’ils résultent de l’usure normale.

En ce qui concerne les défauts constatés au cours de la première année, vous devrez prévenir l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception, puis fixer avec lui le délai nécessaire aux travaux.

Bon fonctionnement

Cette garantie couvre les défauts affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du logement comme une chaudière, un revêtement de sol ou de mur, une plaque électrique de cuisson, des portes ou des fenêtres. Si, par exemple, vous avez fait refaire intégralement une salle de bains et que la robinetterie présente des signes de faiblesse, vous pouvez faire jouer la garantie biennale. Quand un problème de ce genre apparaît dans un délai de 2 ans, vous devez le signaler à l'entrepreneur (toujours par lettre avec AR) et, s'il refuse de remplacer ou de réparer l'élément défectueux ou encore de vous indemniser, il faudra vous tourner vers la justice pour faire valoir vos droits.

Cette garantie biennale, comme celle de "parfait achèvement", joue automatiquement, sans que vous ayez à prouver une faute du professionnel. Ce dernier ne peut dégager sa responsabilité qu'en évoquant une "cause étrangère", c'est-à-dire la force majeure, la faute d'un tiers ou encore votre propre faute ce qui, en pratique, lui sera très difficile.

La décennale

L'ensemble des personnes considérées comme des constructeurs (entrepreneur, architecte,...) sont réputés responsables des dommages qui affectent la construction, et cela pendant 10 ans à compter de la réception des travaux (art. 1792 du code civil). La loi les oblige d'ailleurs à souscrire, avant l'ouverture d'un chantier, un contrat d'assurance les couvrant pour leur responsabilité décennale.

La responsabilité décennale ne s’applique qu’aux travaux de bâtiments et ne couvre que les dommages compromettant leur solidité, les rendant inhabitables (infiltration d’eau entraînant de l’humidité, par exemple) ou affectant la solidité des éléments dits indissociables. Or, tous les travaux ne sont pas considérés comme des ouvrages des bâtiments. Seuls sont concernés les travaux de réhabilitation, de transformation du bâtiment, de modification de volume (création d’un niveau supplémentaire, par exemple) et la réfection de l’étanchéité (donc le ravalement quand il s’agit d’améliorer l’étanchéité).

Les travaux d’aménagement peuvent entrer dans le champ d’application de la garantie décennale s’ils sont indissociables du bâtiment : installation d’une cuisine intégrée, par exemple. Par ailleurs, seuls les dommages présentant une certaine gravité sont couverts par la garantie, c’est pourquoi les désordres à caractère esthétique en sont exclus. De même les travaux d’entretien et de remise en état (plâtrerie, remplacement de tuiles...) ne sont pas couverts par cette garantie.

La responsabilité de l'entrepreneur

Certains travaux n’entrent pas dans le cadre des garanties biennale et décennale. C’est le cas, notamment, des travaux d’embellissement, d’où l’importance de contrôler soigneusement la bonne qualité de l’exécution et du respect de votre commande. Si vous constatez un défaut (carrelage qui se décolle, revêtement de façade mal appliqué sans créer pour autant d’infiltrations...) vous devrez faire jouer la garantie contractuelle de l’entrepreneur, laquelle peut être mise en cause pendant 30 ans, à partir du jour où vous avez constaté le dommage.

Signalez le défaut à l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception, en fixant un délai d’intervention. Si la réparation n’est pas effectuée, vous devrez saisir le tribunal afin que soit reconnu votre droit.

Faire ainsi reconnaître la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur sera plus difficile que d’engager sa responsabilité décennale car c’est à vous d’apporter la preuve que l’entrepreneur a commis une faute. Dans bien des cas, vous devrez faire appel à un expert du bâtiment pour apporter cette preuve.

L’assurance dommages-ouvrage

Cette assurance doit être souscrite par le maître d’ouvrage, c’est à dire vous. Elle permet la réparation rapide des malfaçons les plus graves : celles qui relèvent de la garantie décennale. En apparence, elle fait donc double emploi avec l’assurance professionnelle des différents intervenants, mais son intérêt est de permettre la prise en charge des travaux sans attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité du professionnel.

Seules ombres au tableau : cette assurance est chère et semble de plus en plus difficile à obtenir par les particuliers. D'autre part, l'augmentation constante du nombre de déclarations de sinistres fait que beaucoup d'assureurs refusent de garantir les chantiers commandés ou réalisés par des particuliers. Toutefois, si vous avez confié vos travaux à un architecte, celui-ci pourra vous adresser à la Mutuelle des Architectes de France. De même, si votre maître d'oeuvre est estampillé Synaamob, il fera en sorte que vous trouviez une assurance. Enfin, sachez que le Crédit immobilier de France propose une assurance dommages-ouvrage à ses emprunteurs. En dernier recours, fort d'une lettre de refus d'une compagnie d'assurances, contactez le Bureau central de tarification (BCT ) qui désignera, lui, un assureur.

Il est donc tentant de faire l’impasse sur cette assurance, mais en cas de sinistre elle évitera de longues procédures : l’assureur avancera le montant des travaux de réparation puis se retournera contre le(s) professionnel.

Comment l'utiliser ?

Concrètement, si vous constatez des désordres de construction pouvant relever de la garantie décennale (après l'expiration de la garantie de parfait achèvement et jusqu'à la dixième année suivant la réception des travaux) vous devez faire, sous la forme recommandée avec accusé de réception, une déclaration de sinistre à la société d'assurances auprès de laquelle vous avez souscrit un contrat. L'assureur dispose d'un délai de 60 jours pour vous donner un avis, favorable ou non, mais avec toujours la communication d'un rapport d'expert (dont le rôle est de vérifier que le dommage subi relève bien de la garantie décennale). L'indemnité doit vous être versée dans les 90 jours suivant votre déclaration.

Notre conseil

Remise des clefs sans condition

Il existe un chantage malheureusement courant dans la pratique : “Si vous émettez des réserves et consignez 5 % du prix, il n’y aura pas de remise de clefs”. On trouve parfois des clauses dans ce sens dans les CCMI. Ce comportement abusif est interdit par le code de la construction et de l’habitation, mais il existe. Si vous craignez ce type de réaction de la part du constructeur, faites-vous assister d’un professionnel lors de la réception des travaux. Sa présence sera d’autant plus utile qu’il pourra insister auprès du constructeur en lui rappelant ses obligations légales. Mais dans certaines situations conflictuelles, la présence d’un huissier est indispensable pour constater le refus de remise des clefs. Il vous faudra alors saisir, toujours par l’intermédiaire de l’huissier, le président du tribunal de grande instance, pour obtenir une ordonnance de référé.

Procès-verbal de réception, obligatoire

Insistez pour que la réception des travaux ait bien lieu, et ce, même si l’ouvrage vous paraît correctement exécuté. En effet, les délais des différentes garanties courent à compter de la réception. Lorsque vous voudrez les mettre en oeuvre et si des défauts apparaissent par la suite, il vous sera difficile d’apporter la preuve de la date de la réception si cette dernière a été faite de manière tacite. Dans tous les cas, si vous avez à déclarer un sinistre entrant dans le cadre de la garantie décennale à votre assureur dommages-ouvrage, il vous réclamera, avant d’intervenir, le procès-verbal de réception.

Il y a garantie décennale et garantie décennale

Il est parfois difficile de savoir si des travaux réalisés relèvent ou non de la garantie décennale et, par conséquent, de l’assurance dommages-ouvrage. À titre d’exemple, la frontière entre entretien et réfection n’est pas toujours franche. En cas de doute, vous pouvez présenter le devis détaillé (nature des techniques et des matériaux mis en oeuvre) à votre assureur pour avoir plus de précisions.

Les intervenants doivent être assurés

Architectes, entrepreneurs, vendeurs de logement sur plan... la loi oblige tous les professionnels participant à la construction à souscrire, avant l’ouverture du chantier, un contrat d’assurance les couvrant pour leur responsabilité décennale. Exigez de chacun des intervenants une attestation d’assurance, vous en aurez besoin par ailleurs pour constituer votre dossier d’assurance dommages-ouvrage. L’architecte doit également être assuré pour sa responsabilité professionnelle.