Rien de tel que le neuf pour se concocter la maison dont on rêve. Du gros oeuvre aux revêtements décoratifs, tout y sera exactement comme vous l'aviez souhaité : espaces, volumes, agencement... à vous de décider et d'être créatif, surtout si vous faites construire. C'est passionnant, mais aussi très prenant. Si l'ampleur de la tâche vous décourage, achetez sur plan. On reste dans le neuf, mais avec moins de contraintes !

Faire construire est sûrement la meilleure des solutions si vos desiderata de place et d'aménagements ne supportent pas l'à peu près. Mais si les formalités vous rebutent, et que vous n'avez pas le temps d'assurer le suivi des travaux et la recherche d'un terrain, mieux vaut vous tourner vers un promoteur qui pourra vous proposer une acquisition sur plan.

Faire construire, un investissement personnel

Vivre, au fur et à mesure et du tout début jusqu’à la fin, l’élaboration de sa future maison est une décision qui laisse libre cours à l’imagination et peut concrétiser les desiderata les plus exigeants. Mais c’est aussi une option qui va vous demander beaucoup d’implication et de démarches, à commencer par le choix du terrain.

Trouver le terrain

Ou vous portez votre dévolu sur une parcelle située dans un lotissement, ou bien vous préférez un terrain isolé, aussi appelé “"en diffus"”.

Dans un lotissement, vous vous portez acquéreur d’un terrain constructible et viabilisé, c’est-à-dire avec une voirie et les raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone, gaz...) déjà effectués. Mais vous achetez aussi les contraintes qui vont avec, à savoir :

• le règlement qui définit l’architecture à suivre (matériaux, couleurs, volumes, implantation) et va parfois jusqu’au type de clôture ou de boîte à lettres,
• le cahier des charges qui réglemente le mode de vie comme l’entretien des jardins, les horaires de tonte, voire l’étendage du linge...

Un terrain isolé, vous avez bien évidemment une liberté de choix beaucoup plus importante, mais tous les aménagements (onéreux surtout si le terrain est isolé) restent à votre charge, au même titre que les démarches administratives : obtention du certificat d'urbanisme détaillé, indispensable pour obtenir un permis de construire, renseignements sur les servitudes (droits de passage ou autres), mesurage de la superficie.

L’acquisition proprement dite passe par la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, puis par la rédaction d’un acte notarié comme pour l’acquisition d’un logement existant. Avec toutes les clauses suspensives et les vérifications qu’entraîne ce type d’acquisition.

Vérifier les caractéristiques du terrain

Pour construire dans de bonnes conditions, mieux vaut porter son dévolu sur un sous-sol de qualité composé de sable, de graviers et de roches pas trop dures. Comme il est très difficile de déterminer à première vue la qualité géologique d’un sous-sol, vous pouvez vous adresser au Bureau de recherches géologiques et minières (Tél. 02 38 64 34 34 - www.brgm.fr). Cet organisme met à la disposition du public une information concernant tout le territoire national : risques sismiques, mouvements de terrain, cavités souterraines, pollutions, érosion côtière.

L’étude du sol n’est pas obligatoire, mais elle permet de repérer les différentes couches du terrain et de choisir des fondations adaptées. À titre d’exemples, des sols hétérogènes, des sols argileux, ou la présence de cavités nécessitent des fondations spéciales. Les anciennes terres agricoles peuvent poser des problèmes de viabilisation ; un terrain marécageux exigera une fondation sur pieux ; un terrain en pente devra être stabilisé pour éviter éboulements ou glissements de terrain... Évitez aussi les terrains situés à proximité des carrières ou des nappes phréatiques.

D’autre part, le ministère de l’Environnement recense, pour chaque commune, les risques industriels et naturels, et fournit un historique des arrêtés de catastrophe naturelle (www.ecologie.gouv.fr).

Choisir le bon partenaire

Libre à vous de vous adresser à un constructeur de maisons individuelles, de réaliser le chantier avec l’aide d’un architecte ou de faire appel à une entreprise générale. Dans tous les cas, vous devrez souscrire une assurance dommages-ouvrage qui porte sur le déroulement du chantier.

Constructeur de maison individuelle, la simplicité

Avoir recours à ses services est une solution courante en France. Contrairement aux idées reçues, un constructeur n’est pas un ”pavillonneur”. Il est tout à fait capable de vous offrir du sur mesure et de la qualité.

Ces entreprises proposent des modèles de maisons, parfois sur catalogue, qu’ils réalisent du début à la fin, à un prix tout compris.

Elles doivent vous faire signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) (art. L 231-1 et s. du code de la construction et de l’habitation), très réglementé depuis 1990 et qui vous protège en cas de défaillance ou de faillite du constructeur. Cet article de loi interdit au prêteur de débloquer des fonds tant que le constructeur ne lui a pas remis une attestation de garantie de livraison. Le garant, un établissement spécialisé ou un assureur, s’engage, en cas de défaillance du constructeur, à faire achever la maison dans les délais et au prix convenu.

Le prix total convenu est forfaitaire et définitif : aucun supplément ne peut vous être demandé, même si de mauvaises surprises techniques surgissent en cours de chantier.

Un descriptif détaillé des travaux est prévu : matériaux employés, travaux d’adaptation au sol (fondations, drainage, terrassement...), modalités techniques de raccordement aux divers réseaux (tout-à-l’égout, eau, électricité, gaz...) aussi bien que le type de volets ou de gouttières. Il en va de même pour les éléments d’équipement et les revêtements.

Le contrat doit stipuler également le délai d’exécution des travaux et déterminer le montant des pénalités de retard.

Les paiements s’échelonnent ensuite en fonction de l’avancement des travaux :

• 5 % à la signature du contrat ;
• 10 % au permis de construire ;
• 15 % à l’ouverture du chantier ;
• 25 % à l’achèvement des fondations ;
• 40 % à l’achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d’eau ;
• 75 % à l’achèvement des cloisons et la mise hors d’air ;
• 95 % à l’achèvement de la construction.

Les 5 % restants sont versés à la réception des travaux (ou consignés sur un compte bloqué en cas de défauts). Vous êtes alors définitivement propriétaire, clefs en main, et devez assurer votre bien...

Via un architecte, un projet très personnalisé

Avec un architecte, on peut élaborer avec lui un projet très personnalisé, parfaitement intégré au terrain et à son environnement. Contrairement à une idée couramment répandue, ses prestations ne sont pas hors de prix (de 8 à 10 % du coût des travaux) ni réservées à des constructions haut de gamme. Un architecte peut parfaitement concevoir une maison simple adaptée à votre budget. Sachez toutefois que son intervention n’est rentable, pour lui, qu’à partir d’un coût de construction dépassant 120 000 euros.

Faire appel à ce professionnel sera une aide précieuse dans les options techniques, le choix des entreprises et le suivi des travaux.

La prestation de l’architecte est très variable et peut aller du simple conseil à une mission complète. Il peut ainsi assurer une seule, deux ou plusieurs étapes de la construction : esquisse, projet détaillé, demande du permis de construire, coordination, suivi et réception des travaux. Autrement dit, c’est du sur mesure dont il serait dommage de se passer.

Si vous n’avez ni le temps ni les compétences pour gérer un chantier, mieux vaut tout lui confier : choix des entreprises, mise en place du planning, suivi des travaux... C’est vous qui signerez les marchés avec les entrepreneurs, vous aussi qui les paierez à chaque appel de fonds, mais l’architecte sera là pour négocier les prix, trouver des formules plus avantageuses et se montrer vigilant sur la qualité.

Avec une entreprise générale, une option classique

Dans ce cas, vous fournissez les plans et l’entrepreneur se charge du gros oeuvre jusqu’à la mise hors d’eau et hors d’air de l’édifice. L’entreprise peut sous-traiter certains postes, mais elle assure la coordination et demeure responsable de la totalité des travaux. L’entrepreneur vous fera signer un contrat, dit de construction, sans fourniture de plan, réglementé par la loi du 19 décembre 1990.

Réunions de chantier

Si vous passez par un architecte ou un entrepreneur, vous assisterez régulièrement, avec eux, à des réunions de chantier qui feront l’objet de comptes-rendus. En revanche, si vous avez opté pour un contrat de construction de maison individuelle, vous ne serez pas forcément convié aux réunions. À vous de vous manifester et de demander à faire un point avec le constructeur à chaque étape importante.

Acheter sur plan, beaucoup moins de contraintes

Ici, c’est le promoteur-constructeur qui se charge de tout. Il a acheté le terrain et met en vente les logements avant le début de la construction. Il peut s’agir d’appartements ou de maisons individuelles, le principe est le même : la vente se fait en plusieurs étapes et vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Tout d'abord, le contrat de réservation

Le contrat de réservation est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous réserver un logement prédéfini : surface habitable, nombre de pièces, situation dans l’immeuble ou le lotissement... Les textes imposent qu’une notice descriptive, annexée au contrat, précise de façon sommaire la qualité de la construction ainsi que les matériaux utilisés, et fasse ressortir, le cas échéant, les équipements collectifs prévus dans l’immeuble. Bien que cela ne soit pas obligatoire, mieux vaut se faire remettre les plans cotés du logement réservé. Le contrat de réservation précise aussi le prix de vente prévisionnel et la date de signature du contrat définitif.

À cette étape de l’achat, vous versez un dépôt de garantie dans une banque ou chez un notaire. Le dépôt de garantie ne doit pas excéder 5 % du prix de vente prévisionnel si le contrat définitif est signé dans le délai d’un an, 2 % au-delà.

En cas de recours à un emprunt, faites spécifier dans le contrat de réservation que son obtention est une condition suspensive afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie si le prêt vous était refusé.

Dans tous les cas vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours pour changer d’avis et abandonner votre projet.

Ensuite, le contrat de vente définitif

Le contrat de vente définitif se signe devant notaire. Il ressemble à un contrat de vente classique et comporte une description détaillée du logement (plan, nombre et surface des pièces, équipements...) et de l’immeuble ainsi que le règlement de copropriété, ou le cahier des charges pour un lotissement.

C’est sur l’échelonnement des paiements que les choses diffèrent puisqu’il s’agit ici d’une vente en l’état futur d’achèvement. Généralement vous payez 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde étant payable à la livraison. Ces pourcentages peuvent légèrement varier selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison individuelle et en fonction des garanties offertes par le promoteur, mais les ordres de grandeur sont similaires.

Pour finir, la livraison du logement

Muni du descriptif détaillé, vous allez maintenant procéder à la réception de votre logement et vérifier, point par point, si le logement correspond à ce qui était prévu. Relevez les défauts éventuels et indiquez-les dans le procès-verbal de livraison. Cela concerne aussi bien les petits ”ratés” des travaux de finition que les défauts de conformité, les vices de construction ou les grosses malfaçons. Prenez tout votre temps, c’est un moment important qui conditionne l’avenir car, si le logement n’est pas en conformité avec les prévisions du contrat, vous avez la possibilité de bloquer le solde du paiement ou de faire jouer les différentes garanties.

Si tout est en ordre, vous pouvez prendre livraison de votre logement après avoir versé le solde.

De vraies garanties

Acheter sur plan n’est pas aussi risqué que l’on peut le craindre car, si le principal danger est de voir le promoteur dépenser l’argent des acquéreurs sans finir le chantier, il faut savoir qu’avant de se lancer dans l’aventure, il a dû obtenir la garantie d’un établissement financier. Donc, en cas de problème, il y aura toujours un interlocuteur (banque, société d’assurances...) pour se substituer au promoteur et prendre le relais, au mieux pour finir les travaux, au pire pour rembourser les sommes engagées...

D’autre part, si le logement n’est pas conforme à vos attentes, qu’il s’agisse de vices apparents comme les malfaçons, de défauts de conformité comme l’emplacement ou l’orientation du logement, ou encore de vices de construction, le vendeur en est responsable et est donc tenu à une garantie biennale et décennale.

Des assurances, au sens propre comme au sens figuré, qui ne vous dispensent pas d’en vérifier l’existence et d’exiger de connaître leurs références, ce dès le départ. Même sur plan, un tel achat vous implique et demande de faire quelques vérifications.

Assurez-vous

Avec ce principe, vous devenez propriétaire au fur et à mesure que les travaux avancent, ce qui signifie que vous devez penser à souscrire une assurance multirisque habitation bien avant de prendre possession des lieux. Renseignez-vous auprès du vendeur sur ce point, c'est généralement dès la pose de la toiture, mais il peut exister d'autres cas de figures.

Bon à savoir

Sur plan mais pas virtuel

Se porter acquéreur d’un logement qui n’existe pas peut paraître troublant. Pourtant, ce n’est pas plus risqué qu’un achat classique si le quartier vous plaît, l’architecture vous séduit et les aménagements correspondent à vos besoins. Outre le plaisir d’entrer dans un logement “flambant neuf”, la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) permet souvent de faire votre choix des matériaux de finition et de certains équipements. On peut même obtenir une modification des plans initiaux...

Le choix de l'architecte

Les CAUE (Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement) ou l’Ordre régional des architectes peuvent vous aider dans cette recherche. Il est indispensable de faire appel à un professionnel expérimenté dans le domaine de la maison individuelle. Le recours à un architecte n’est obligatoire que pour les constructions dont la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) dépasse 170 m2. En deçà, des techniciens du bâtiment peuvent exercer le rôle de maître d’oeuvre. Reste à trouver le bon, car c’est un secteur où le meilleur côtoie le pire.

Attention aux options

Les maisons des villages d’exposition (comme certaines photos de catalogues) sont toujours mises en valeur et parfaitement agencées. Ce sont les plus chères, incluant toutes les options, bien loin du modèle de base dont le prix est, lui, intéressant. Méfiance donc, tout se paie, et il est impératif de budgétiser l’ajout d’un garage, d’une cheminée ou les modifications de matériaux employés, pour faire coïncider budget et envies.

Avec ou sans sous-sol ?

Quand vous achetez un terrain, la possibilité - ou non - de doter la maison d’un sous-sol doit être signalée. C’est obligatoire si le terrain fait partie d’un lotissement. Dans les autres cas, veillez à ce que la promesse de vente comporte cette information. À défaut, vous pourrez engager une action en nullité dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.

Procéder dans l'ordre

Beaucoup de gens "choisissent" leur maison avant de trouver le terrain. C’est dommage car la plus belle et la mieux conçue des habitations ne résistera pas à certains impératifs : pente du terrain, nature du sous-sol, orientation et autres contraintes d’urbanisme. À l’inverse, concevoir sa maison en fonction d’un terrain permet d’en tirer parti au maximum, voire d’en exploiter les défauts (un terrain en pente peut donner vie à un superbe habitat sur plusieurs niveaux). Donc, chaque chose en son temps...