Vous pouvez vous investir pleinement : optez pour la construction d'une maison avec un architecte, un constructeur ou une entreprise générale de bâtiment.

Le temps vous manque et les formalités vous rebutent : l'acquisition sur plan avec un promoteur vous conviendra mieux.


Construire « sa » maison  

Évitez les déconvenues en suivant certaines règles :

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Étape 1 : Trouver le terrain idéal

Le terrain : 2 options

En lotissement
C'est la solution la plus facile puisque votre parcelle est viabilisée, grâce à l’existence d’une voirie et de raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone …).
Mais cette option entraîne quelques contraintes, comme le règlement qui limite vos choix architecturaux (matériaux, couleurs, volumes, implantation, etc.) et le cahier des charges qui définit la manière dont vous devez entretenir votre parcelle.

Isolé ou « en diffus »
Dans ce cas, vous disposez d’une liberté de choix beaucoup plus importante, mais tous les aménagements restent à votre charge au même titre que les démarches administratives : obtention du certificat d’urbanisme détaillé indispensable pour obtenir un permis de construire, renseignements sur les servitudes (droits de passage ou autre), mesurage de la superficie.

Le sous-sol : déjouez les pièges !

Un sous-sol de qualité est généralement composé de sable, de gravier et de roche.
Pour déterminer précisément la qualité géologique d’un sous-sol, adressez vous au Bureau de recherches géologiques et minières.
Le ministère de l’Environnement peut quant à lui  vous renseigner sur les risques industriels et naturels.
Attention ! Certains sols requièrent des installations spéciales qui s'ajoutent aux coûts de construction :
- Sols hétérogènes
- Sols argileux
- Anciennes terres agricoles
- Terrains marécageux
- Terrains en pente
- Terrains proches d'une carrière ou d'une nappe phréatique

L’acquisition

Elle passe par la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente, puis par la rédaction d’un acte notarié comme pour l’acquisition d’un logement existant.

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Étape 2 : Choisir le bon partenaire

Plusieurs prestataires vous offrent leurs services, mais quelque soit votre choix, vous devrez souscrire à une assurance dommages-ouvrage.

Le constructeur de maison individuelle

Il propose des modèles de maisons, parfois sur catalogue, qu’il réalise intégralement, à un prix tout compris.
Contrairement aux idées reçues, il peut vous offrir du « sur-mesure » et de la qualité.

Il doit vous faire signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) (art.L 231-1 et s. du code de la construction et de l’habitation), très réglementé depuis 1990, et qui vous protège en cas de défaillance ou de faillite du constructeur.
Cet article de loi interdit au prêteur de débloquer des fonds tant que le constructeur ne lui a pas remis une attestation de garantie de livraison. Le garant, un établissement spécialisé ou un assureur, s’engage, en cas de défaillance du constructeur, à faire achever la maison dans les délais et au prix convenu.

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle stipule notamment :
- Le prix total “convenu”, forfaitaire et définitif : aucun supplément ne peut vous être demandé, même si de mauvaises surprises techniques surgissent en cours de chantier.
- Un descriptif détaillé des travaux : matériaux employés, travaux d’adaptation au sol (fondations, drainage, terrassement...), modalités techniques de raccordement aux divers réseaux, type de volets ou de gouttières... Il en va de même pour les éléments d’équipements et les revêtements.
- Le délai d’exécution des travaux et le montant des pénalités de retard. Les paiements s’échelonnent en fonction de l’avancement des travaux.

L'architecte

On peut élaborer avec lui un projet très personnalisé, parfaitement adapté au terrain et à son environnement.
Contrairement à une idée couramment répandue, ses prestations ne sont pas hors de prix (de l’ordre de 8 à 10 % des travaux) ni réservées à des constructions haut de gamme. Toutefois, son intervention ne sera rentable, pour lui, que si le coût de la construction dépasse 120 000 €.

Sa prestation est très variable et peut aller du simple conseil à une mission complète. Il peut ainsi assurer une seule, deux ou plusieurs étapes de la construction : esquisse, projet détaillé, demande du permis de construire, coordination, suivi et réception des travaux.
Si vous n’avez ni le temps ni les compétences pour gérer un chantier, mieux vaut tout lui confier : choix des entreprises, mise en place du planning, suivi des travaux... L’architecte sera là pour négocier les prix avec les entrepreneurs, trouver des formules plus avantageuses et se montrer vigilant sur la qualité.

L'entreprise générale

Vous fournissez les plans et l’entrepreneur se charge du gros œuvre jusqu’à la mise hors d’eau et hors d’air de l’édifice.
Elle peut sous-traiter certains postes, mais elle assure la coordination et demeure responsable de la totalité des travaux. 
L’entrepreneur vous fera signer un contrat, dit de construction sans fourniture de plan, réglementé par la loi du 19 décembre 1990.

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Étape 3 : Assurer le suivi

Si vous passez par un architecte ou un entrepreneur, vous assisterez régulièrement à des réunions de chantier qui feront l’objet de comptes-rendus.
Si vous avez opté pour un Contrat de Construction de Maison Individuelle, vous ne serez pas forcément conviés aux réunions. À vous de vous manifester et de demander à faire un point avec le constructeur à chaque étape importante.

Choisir sur plan

Étape 1 : Réserver 
Étape 2 : Signer
Étape 3 : Réceptionner

Avec l'acquisition sur plan, vous déléguez en toute tranquillité.  

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Étape 1 : Réserver

Le contrat de réservation

Il s’agit de l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous réserver un logement prédéfini : surface habitable, nombre de pièces, situation dans l’immeuble ou le lotissement,...
Les textes imposent qu’une notice, annexée au contrat, précise la qualité de la construction ainsi que les matériaux utilisés et fasse ressortir, le cas échéant, les équipements collectifs prévus dans l’immeuble.
Bien que cela ne soit pas obligatoire, mieux vaut se faire remettre les plans cotés du logement réservé.
Le contrat de réservation précise également le prix de vente prévisionnel et la date de signature du contrat définitif.

Le dépôt de garantie

À cette étape de l’achat, vous versez un dépôt de garantie dans une banque ou chez un notaire.
Il ne doit pas excéder 5 % du prix de vente prévisionnel si le contrat définitif est signé dans le délai d’un an, 2 % au-delà.
En cas de recours à un emprunt, faites spécifier dans le contrat de réservation que son obtention est une condition suspensive afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie si le prêt vous était refusé.
Dans tous les cas vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours pour changer d’avis et abandonner votre projet.

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Étape 2 : Signer

Le contrat de vente définitif est signé devant un notaire.
  Il comporte
- une description détaillée du logement (plan, nombre et surface des pièces, équipements, ...) et de l’immeuble
- le règlement de copropriété, ou le cahier des charges pour un lotissement
- l’échelonnement des paiements, point différant d’un contrat de vente classique puisqu’il s’agit ici d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Vous payez généralement :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors eau,
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
- Le solde étant payable à la livraison.
Ces pourcentages peuvent légèrement varier selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison individuelle et en fonction des garanties offertes par le promoteur.

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Étape 3 : Réceptionner

Muni du descriptif détaillé, vérifiez point par point si le logement correspond à ce qui était prévu.
Relevez tous les défauts éventuels, du petit raté à la grosse malfaçon, et consignez-les dans le procès-verbal de livraison.
Si le logement n’est pas conforme aux prévisions du contrat, vous pouvez bloquer le solde du paiement ou faire jouer les différentes garanties.
Si tout est en ordre, vous pouvez prendre livraison de votre logement après avoir payé le prix restant.