Adapter son logement à ses besoins, autrement dit le rénover, est un projet relativement courant. Selon qu'il s'agit d'une simple amélioration ou d'une transformation plus radicale, les démarches à entreprendre et les précautions à prendre diffèrent...

Si vous envisagez de réaliser des travaux importants, avant d'entreprendre quoi que ce soit et de vous lancer dans des demandes de devis, ou dans le choix des matériaux, prenez des conseils et faites réaliser un diagnostic préalable. Car, pour mener à bien son projet, il ne suffit pas d'avoir des idées plein la tête, mais, plus prosaïquement, il faut de l'ordre et de la méthode.

Pensez aux diagnostics

Si vous envisagez des modifications de structure, comme l'aménagement des combles ou une redistribution de l'espace habitable, un diagnostic général peut s'avérer nécessaire. Il peut aussi s'agir d'un diagnostic d'humidité, d'un diagnostic acoustique, thermique ou électrique...

Faire appel à un professionnel indépendant

Spécialisé dans ce type de travail, et aucunement lié aux entreprises qui seront ensuite chargées des travaux, il sera garant d’un diagnostic de qualité. L’ADIA (Association Diagnostic Immobilier par Architecte) regroupe des architectes agréés dont c’est le métier. ADIA : 02 47 42 19 92 ou info@adia.org.

...Ou à un ingénieur conseil, un bureau d’études techniques

Les honoraires de ces spécialistes en isolation, ventilation... étant libres, renseignez-vous au préalable sur le coût de la prestation. Pour trouver le bon interlocuteur, consultez l’OPQIBI (Organisme Professionnel de Qualification de l’Ingénierie, Infrastructure Bâtiment Industrie) qui établit les qualifications des professionnels, secteur par secteur.

Suivez les CAUE

Les CAUE (Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement) vous donneront les démarches à suivre avant d'engager les travaux. Ils peuvent même vous proposer des solutions techniques. Des architectes conseils vous renseignent notamment sur les règles d'urbanisme, vous aident dans le choix des entreprises. Leur intervention est gratuite, mais vous devrez vous déplacer. Les permanences de ces CAUE se tiennent plusieurs jours par mois dans certaines mairies et Directions Départementales de l'Équipement et l'Agriculture (DDEA ), ou encore à leur siège (se renseigner auprès de la mairie).

Le rôle des Pact

Ces Associations pour la Protection, l’Amélioration, la Conservation et la Transformation des locaux d’habitation sont vouées à la restauration immobilière et peuvent vous être utiles. Sur demande, un technicien peut même venir pour établir un diagnostic technique du logement, décrire et estimer les travaux envisageables. En outre, l’association pourra vous indiquer les aides et subventions auxquelles vous pouvez prétendre, et même vous assister dans le montage du dossier de demande.

Les démarches administratives

Pour mener à bien votre projet, il va falloir vous soumettre aux règles d’urbanisme et de construction de la commune.

Le POS ou le PLU

Pour tout projet d’agrandissement ou de modification de l’aspect extérieur de la maison, il faut prendre connaissance du PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui remplace les POS (Plan d’Occupation des Sols), au fur et à mesure que ceux-ci sont révisés. C’est un document d’urbanisme fixant le zonage (zones naturelles, agricoles, zones d’habitation ou industrielles) et les règles d’utilisation du sol dans chaque commune. Il précise le type de construction qui peut y être édifié : limite de hauteur des bâtiments, utilisation imposée de certains matériaux ou de certaines couleurs. Vous pouvez consulter le PLU, ou en demander une copie, auprès du service de l’urbanisme de la mairie, à la préfecture ou à la DDE. Certaines communes sont dépourvues de PLU ou de POS. Dans ce cas, ce sont les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’appliquent.

Le coefficient d'occupation des sols

Le COS détermine le nombre de mètres carrés maximum de plancher que vous pouvez construire. À titre d’exemple, un COS de 0,4 pour un terrain de 700 m2 = 280 m2 de surface habitable.

En lotissement, il faut vous référer à son règlement (s’il a plus de 10 ans, c’est le PLU ou le POS qui prennent le relais) et son cahier des charges.

Comment obtenir le permis de construire?

Cette démarche est obligatoire pour les projets qui créent plus de 20 m2 de surface hors oeuvre brute (shob), c’est-à-dire la totalité des surfaces des planchers, murs extérieurs compris, quelle que soit leur nature ou leur affectation.

Pour les constructions de moindre ampleur, il est demandé une simple déclaration préalable de travaux, voire aucune autorisation.

Un permis est en revanche obligatoire pour surélever un bâtiment ou pour changer sa destination si cela entraîne des travaux sur sa structure porteuse ou sa façade. Il peut s’agir de la création d’une véranda sur la terrasse, de l’ouverture d’une fenêtre, de la transformation d’un grenier, d’une grange ou d’un atelier en pièce habitable, de la modification de la toiture...

Les règles sont plus contraignantes dans les sites classés ou sauvegardés.

Depuis le 1er octobre 2007, les règles concernant le permis de construire ont été modifiées. De nouveaux modèles de demande doivent être utilisés, notamment pour construire une maison individuelle ou y réaliser d’importants travaux.

Ces formulaires sont disponibles à la mairie, à la Direction Départementale de l’Équipement (DDE), ou téléchargeables sur les sites de l’administration : www.service-public.fr, rubrique “formulaires”.

• Si vous faites construire ou prévoyez des travaux nécessitant un permis de construire, et si vos projets concernent une maison individuelle ou ses annexes (construction de garage, de véranda, agrandissement,...) vous devrez vous procurer et remplir le formulaire Cerfa n° 13406*01.
• Pour les autres opérations requérant un permis de construire, c’est le formulaire Cerfa n° 13409*01 qu’il faut utiliser.

Les références cadastrales de la parcelle doivent figurer sur la demande. Le terrain, sur lequel est ou sera située la maison, peut être constitué d’une seule parcelle cadastrale ou de plusieurs d’un seul tenant. Les références de chaque parcelle doivent être indiquées sur la demande de permis de construire. Si vous avez acheté le terrain, elles se trouvent sur l’acte de vente, sinon, sur l’acte de donation ou de succession.

À défaut, on peut les obtenir à la mairie ou au service départemental du cadastre.

À noter : si vous n’êtes pas encore propriétaire du terrain, la promesse de vente ayant été signée, par exemple, mais pas l’acte définitif, vous pouvez toutefois faire une demande de permis de construire à condition que le propriétaire en titre soit d’accord.

Quand le projet nécessite une démolition, un permis de démolir peut aussi être exigé. Vous pouvez être amené à le demander à la mairie, notamment si le terrain se trouve dans un site classé ou protégé. Dans ce cas, demandez le permis sans tarder, car l'obtention du permis de construire en dépend.

Dans la mesure où les demandes de permis de construire sont consultables en mairie par des tiers, vos coordonnées peuvent être relevées et utilisées par des entrepreneurs qui ne manqueront pas ensuite de vous proposer leurs services. Pour ne pas être démarché vous pouvez ne pas apparaître sur les listings qu’ils peuvent se procurer.

Les démarches proprement dites. Vous devez déposer le dossier complet (formulaire de demande et pièces à joindre) en quatre exemplaires au minimum à la mairie de la commune où est situé le terrain. S’il est à cheval sur deux communes, il est impératif de déposer un dossier complet auprès de chacune d’elles.

La liste des pièces à joindre. Un bordereau où figure la liste de tous les documents requis doit accompagner la demande de permis de construire. N’oubliez pas de cocher les cases correspondant aux pièces que vous devez fournir, et reportez ensuite sur chacune la référence du bordereau.

La bonne nouvelle : depuis le 1er octobre 2007, on ne peut plus vous réclamer d’autres pièces que celles figurant sur le bordereau. Vous ne risquez donc pas de voir les délais d’instruction de votre permis de construire s’éterniser en raison de pièces manquantes. Si vous avez oublié un document, la mairie a un mois à partir du dépôt pour vous le réclamer, sinon elle doit instruire quand même votre dossier. De votre côté, vous avez trois mois pour compléter votre demande, sinon elle devient caduque.

À la réception de votre dossier, la mairie vous enverra un récépissé officiel indiquant le délai de son instruction. Il est de deux mois en règle générale. Reste que si votre projet est situé à moins de 500 m d’un monument historique ou dans un secteur sauvegardé, l’Architecte des Bâtiments de France doit être consulté ce qui peut prolonger l’instruction d’un mois. Si vous apportez une modification, même légère, au projet initial, vous avez tout intérêt à demander un permis de construire modificatif (Cerfa n°13411*01) au plus tard avant la déclaration d’achèvement des travaux.

Les échanges avec l’administration peuvent se faire par Internet, et vous pouvez accepter de recevoir, par courrier électronique, les notifications concernant votre dossier. Ces notifications seront alors réputées avoir été faites à la date où vous aurez consulté le mail.

À noter : si vous n’ouvrez pas un mail de notification, vous serez censé l’avoir reçu 8 jours après sa date d’envoi.

Quand une déclaration préalable suffit

C’est ce qui se passe pour un ravalement, l’implantation d’une habitation légère de loisirs ou d’une piscine non couverte, les constructions dont la surface ne dépasse pas 20 m2 (hangar, garage, véranda) et les modifications de l’aspect extérieur de la construction (fermeture d’une loggia, d’un balcon, réfection à l’identique d’une toiture).

Il ne suffit pas d’informer purement et simplement la mairie de ses intentions, il faut vraiment obtenir une autorisation. La déclaration doit être déposée au moins un mois avant le commencement des travaux. Dans les 8 jours qui suivent, le maire procède à son affichage en indiquant la date à partir de laquelle les travaux, en l’absence d’opposition, pourront être exécutés. Le délai d’instruction est d’un mois, mais le délai d’examen peut être porté à 2 mois lorsque les travaux sont soumis au contrôle d’une autorité autre que celle du maire, comme pour le permis.

Des travaux sans autorisations

Même s'ils sont très peu nombreux, certains en sont dispensés et ils sont listés dans l'article R 421-1 du code de l'urbanisme. Parmi eux, citons les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol n'excède pas 0,60 m (sur le toit, une autorisation doit être obtenue), les murs de moins de 2 m de haut et dont l'objet n'est pas de clôturer, les petits ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50 m (abri de jardin). Vous échapperez aussi au permis pour les travaux intérieurs qui n'ont pas pour effet de créer un niveau supplémentaire.

A vous de jouer

Vous pouvez être le seul maître à bord, confier les travaux à une entreprise générale de bâtiment ou recourir au professionnalisme d'un architecte. Tout dépend de vos disponibilités et de vos compétences.

Quand les travaux pourront commencer, n’oubliez pas d’envoyer à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier. Grâce à l’affichage du permis ou de l’autorisation, le public est informé et la période de deux mois, pendant laquelle les tiers peuvent contester, commence à courir. L’administration, elle aussi, peut contrôler les travaux pendant toute leur durée. À la fin du chantier, une déclaration d’achèvement doit être envoyée à la mairie, l’administration pouvant alors vérifier la conformité des travaux au permis de construire. Le certificat de conformité est délivré dans les 3 mois.

Officier seul

Si vous gérez seul les travaux, c’est vous le maître d’oeuvre. Vous devez donc sélectionner les entreprises qui vont se charger des travaux et assurer leur coordination.

Le choix d’un professionnel se fait généralement sur devis, bien qu’il ne soit pas toujours aisé de comparer prix et prestations. Reste à examiner les devis à la loupe. Demandez-en plusieurs, ils sont généralement gratuits et ils ne vous engagent à rien tant que vous n’avez pas signé avec l’entreprise.

Les qualifications attribuées par Qualibat représentent un gage de qualité minimale. La qualification AB5 concerne plutôt les artisans affiliés à la CAPEB.

Les délais. Les artisans ont parfois du mal à les tenir et il est donc prudent de régler d’emblée cette question avec précision et de prévoir des pénalités de retard. Un professionnel devant être capable, dès le devis, de vous indiquer le délai d’exécution des travaux, dates de début et de fin de chantier à l’appui.

Il n’existe aucune règle précise en matière de modalités de paiement, le mieux étant toutefois d’échelonner les versements en fonction des travaux réalisés. On applique un acompte de 30 % à la signature du devis ou au démarrage des travaux, éventuellement 30 % en cours et le solde à la livraison, après vérification de la bonne exécution.

S'adjoindre des services d'un architecte

C'est une autre option. Son intervention n’est pas obligatoire si les travaux d’agrandissement envisagés ne créent pas une Surface de plancher Hors Oeuvre Nette (SHON) supérieure à 170 m2. La SHON ne tient pas compte de la surface des combles et des sous-sols non aménageables, des balcons et loggias, ni des bâtiments aménagés pour le stationnement des véhicules.

Même si cela n’est pas obligatoire, sachez que les conseils et les compétences de ce professionnel évitent souvent bien des déconvenues, d’autant qu’il est à même de vous aider à réaliser un état des lieux de votre bien. Il est précieux lorsque de nombreux corps de métiers sont amenés à intervenir, car il coordonne les prestations. Il en est de même dès lors que les travaux envisagés affectent le gros oeuvre et ont des incidences sur la structure même du bâtiment (surélévation, redistribution de l’espace). Enfin, un architecte apporte des conseils d’ordre esthétique pour qu’un agrandissement, par exemple, soit harmonieux. Il peut uniquement concevoir le projet ou assurer, en plus, le suivi des travaux.

Signez avec lui un contrat en bonne et due forme. Son contenu n’est pas réglementé, mais le Conseil National de l’Ordre des Architectes a élaboré des contrats types auxquels vous pouvez vous référer (disponibles sur Internet : www.architectes.org). Le contrat doit préciser l’étendue de sa mission et le montant de sa rémunération. Les honoraires n’étant pas tarifés, renseignez-vous à l’avance.

Pour une simple consultation, un architecte demande le plus souvent une somme forfaitaire. Pour une étude plus poussée du projet, comptez autour de 5 % du prix des travaux. Et s’il se charge de la mission complète de maîtrise, il vous en coûtera de 8 à 15 % du montant des travaux suivant la complexité du chantier. Un investissement somme toute rentable, car il négociera bien mieux que vous les devis des entreprises.

L’architecte est tenu à un devoir de conseil auprès de son client (problèmes d’urbanisme, de voisinage, coût financier, malfaçons constatées...) et peut voir sa responsabilité engagée chaque fois qu’il commet une faute vous causant préjudice (erreur de plan, mauvais choix des matériaux, défaut de coordination des corps de métier...).

Traiter avec une entreprise

Si le chantier ne nécessite pas l’intervention d’un architecte, une entreprise générale de bâtiment peut réunir en interne tous les corps de métiers ou faire appel à des sous-traitants (avec votre accord). Dans ce cas, l’entreprise générale reste responsable de la totalité du chantier. Plutôt qu’un simple devis, il est préférable d’établir avec elle un contrat qui reprendra notamment le contenu détaillé des travaux, les délais de réalisation, l’échelonnement des paiements, les dates de début et de fin des travaux ainsi que d’éventuelles pénalités de retard. Privilégiez les entreprises estampillées Qualibat.