Un antagonisme bénin entre voisins peut vite tourner en guerre ouverte. Pour éviter tout risque de conflit, mieux vaut connaître les droits et devoirs de chacun.

Faire borner sa propriété

    Point de départ d’une bonne entente, le bornage permet de connaître avec précision les limites de chaque terrain.

Comment procéder ?

A l’amiable
- Mettez-vous d’accord sur les limites séparatives
- Etablissez le plan correspondant
- Matérialisez ces limites à l’aide de bornes, d’une clôture ou d’un        mur mitoyen.
Vous pouvez entériner cet accord par un acte écrit déposé chez le notaire puis publié à la conservation des hypothèques.
Prévoyez pour cela 300 € de frais notariés.

Avec un géomètre expert
- Il consultera les titres, les plans de propriétés et le cadastre puis prendra les mesures du terrain (arpentage).
- Il dressera ensuite un procès-verbal fixant officiellement et définitivement les surfaces de propriétés et leurs limites.
Les honoraires d’un géomètre peuvent aller de 700 à 1500 € en fonction de la complexité du bornage. Ajoutez à cela les frais notariés. Le bornage se fait en principe à frais communs.

Faire appel à la justice
Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur la limite séparative de vos propriétés respectives, ou si l’un des deux refuse le bornage, il faudra avoir recours au bornage judiciaire.
- Le juge du Tribunal d’Instance local désigne un géomètre expert qui procède de la même manière que pour un bornage amiable.
- Les bornes sont mises en place une fois le projet approuvé par le tribunal.
- Les frais sont partagés entre les deux propriétaires ou incombent à celui qui a perdu le procès.

Attention ! Modifier le bornage de sa propriété est interdit !
Le déplacement des bornes est punissable. Vous pouvez d’ailleurs portez plainte contre X auprès du Procureur de la République en cas d’enlèvement d’une des bornes qui délimitent votre propriété.


Edifier une clôture

Consultez votre voisin avant d’édifier une clôture :
S’il accepte de participer aux frais, la clôture est dite mitoyenne, édifiée sur la limite séparative, et les frais d’entretien sont partagés.
S’il refuse de participer, la clôture est alors privative et doit être posée à la limite de votre terrain, faute de quoi votre voisin peut en demander la démolition.

Comment procéder ?

Dans les communes qui n’ont pas de POS (Plan d’Occupation des Sols) ou de PLU (Plan Local d’Urbanisme), vous pouvez édifier votre clôture librement.
Dans le cas contraire, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux à la mairie. Il convient de respecter les hauteurs imposées et parfois les matériaux mis en œuvre.
Dans un secteur sauvegardé, autour d’un monument classé historique ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, l’autorisation de l’Architecte des Bâtiments de France est nécessaire.


Planter sans gêner

Pour que vos arbres et arbustes ne portent pas ombrage aux bonnes relations de voisinage, respectez les distances !

Quelles distances respecter ?

Elles sont le plus souvent définies par un arrêté municipal ou, à défaut, par les usages locaux. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou d’un notaire.
En l’absence de règles locales, ce sont les dispositions du Code civil qui s’imposent, (Art. 671 et suivants).

La distance se calcule du centre de l’arbre à la ligne séparative, au niveau du sol :
Les arbres qui mesurent ou mesureront plus de deux mètres doivent être placés à 2 mètres minimum de la ligne séparative.
Ceux de moins de deux mètres, à 50 cm minimum de la ligne séparative.
Si vous plantez au bord d’un mur mitoyen, arbres et arbustes ne doivent pas dépasser la crête du mur.

Si votre voisin ne respecte pas ces distances, vous pouvez le contraindre :
Selon le cas, à les arracher, les déplacer, les étêter.
Si besoin, en ayant recours au Tribunal d’Instance.


Des arbres bien encadrés

Vous êtes responsable des troubles causés par vos arbres même s’ils sont situés à la distance légale.
Votre voisin peut vous obliger à élaguer des branches qui empiètent sur son terrain.
  Si ce sont des racines qui envahissent son terrain, il peut les couper lui-même jusqu’à la limite séparative.
Si les branches d’un arbre fruitier dépassent de la propriété voisine vous n’avez pas le droit de cueillir les fruits surplombant votre propriété, seulement de ramasser ceux tombés sur votre terrain.


Pas de « vues » intempestives !

Une “vue” est un aménagement effectué dans une construction à partir duquel il est possible de plonger son regard sur la propriété voisine (fenêtre, balcon, terrasse ou escalier d’accès, etc.).
Si vous créez une vue sur un terrain voisin, vous devez respecter des distances minimales entre votre bâtiment et la limite de votre propriété.

Quelles distances respecter ?

Les distances suivantes ne s’appliquent qu’entre les terrains privés contigus (et non entre un terrain privé et le domaine public).

En cas de vue droite (Le regard peut plonger directement dans la propriété voisine sans avoir à se pencher ou à tourner la tête) :
La distance à respecter entre la façade (balustrade ou parapet pour un balcon ou une terrasse) et la limite de propriété est de 1,90 mètre.
En cas de vue oblique :
La distance est ramenée à 0.60 mètre.
Si aucune vue n’est possible sur la propriété voisine :
Aucune distance minimale n’est applicable entre votre bâtiment et la limite de votre propriété. C’est le cas si vous avez en face de vous un mur, un toit aveugle, etc.   
Pas d’obligation non plus pour les jours de souffrance, à condition qu’ils soient :
-   "à verre dormant",
-   non transparents,
-   situés à 2,60 m du sol d’un rez-de-chaussée et à 1,90 m du plancher en étage.

En cas de non respect
N’hésitez pas à réagir si votre voisin déroge à ces obligations ! Car si, pendant 30 ans, vous n’exigez pas de lui par une assignation en justice qu’il supprime son ouverture irrégulière, vous aurez laissé s’établir au bénéfice du terrain voisin et à l’encontre du vôtre, une servitude de vue perpétuelle.


Les servitudes de passage

Des conditions précises

  Si la propriété de votre voisin est enclavée, il peut bénéficier d’une servitude de passage sur votre terrain.
C’est un droit que vous ne pouvez pas lui refuser mais qui donne souvent lieu à une indemnisation de la part des tribunaux.

La largeur du passage est fixée à 1 ou 2 m, voire plus selon que le demandeur revendique un simple passage à pied ou à besoin de faire circuler des gros engins, agricoles par exemple.

Les modifications envisageables

  Vous pouvez modifier les conditions de passage, notamment si l’usage du terrain change.
Si un conflit naît à ce propos, il sera tranché par le Tribunal de Grande Instance.
Le droit de passage peut disparaître si la propriété est désenclavée suite à la création d’une route ou d’un chemin public. Pour valider la disparition, le propriétaire du terrain qui le supportait doit en faire la demande.


Le tour d’échelle

Il s’agit d’un droit de passage momentané instauré afin de pouvoir réparer ou entretenir des constructions situées en limite de propriété.

Des modalités de passage sont définies :
-   durée,
-   dates et heures,
-   précautions à prendre pour ne pas endommager la propriété occupée,
-   modalités de réparation des dégâts éventuels,
-   voire indemnités pour la privation de jouissance si votre présence encombrante empêche votre voisin de profiter de son jardin pendant les travaux.

Faites établir un état des lieux par huissier en cas de travaux importants impliquant l’utilisation de gros engins. Cette précaution évite les contestations et permet de chiffrer aisément le montant des dédommagements.
 

Le bruit

Le bruit fait aujourd’hui l’objet de nombreux textes qui réglementent aussi bien les bruits domestiques que les bruits provenant d’activités professionnelles.
Les bruits de comportement comme les aboiements ou le moteur de la tondeuse à gazon sont interdits de jour comme de nuit, sans obligation pour le plaignant d’établir la mesure du niveau sonore.
En revanche, ceux qui proviennent d’une activité professionnelle ou de loisirs doivent être mesurés avec un appareil spécifique pour être répréhensibles.
Notez que le tapage diurne existe au même titre que le tapage nocturne.
Aucune mesure n’est obligatoire : pour que le bruit soit punissable, il doit être “de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme par sa durée, sa répétition ou son intensité”. Une notion qui reste à la libre appréciation des juges.

Comment procéder ?

Mieux vaut régler les problèmes à l’amiable, quelle que soit la nature des nuisances sonores dont vous êtes victime.

Si une explication ne suffit pas à régler le litige :
Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au fauteur de trouble, témoignages à l’appui si possible.
Contactez votre mairie : des agents municipaux assermentés peuvent être commissionnés pour constater les infractions. Un procès-verbal est ensuite transmis au parquet qui peut poursuivre et infliger une amende.
Si vous êtes victime de tapage nocturne, contactez directement le commissariat de police ou la gendarmerie qui peuvent constater l’infraction et dresser immédiatement un procès-verbal.