Que vos voisins soient pacifiques ou dotés d’un caractère belliqueux, il vous faudra faire avec. Limites de propriété, distances à respecter, droit de passage et autres servitudes, sont des points à connaître, qui impliquent des droits et des devoirs pour cohabiter harmonieusement.

Que les maisons soient proches ou éloignées les unes des autres, les motifs de litige ne manquent pas. Car l’habitat - et ses occupants - n’est pas le seul en cause, le terrain lui-même peut être source de conflits. Un antagonisme bénin peut tourner en guerre ouverte, ce qui est regrettable. Alors, pour éviter tout risque de conflit, mieux vaut connaître la législation en vigueur.

L’intérêt du bornage

Il n’y a pas d’obligation légale à faire borner sa propriété, mais c’est parfois bien pratique, surtout en cas de différend avec son voisin.

Les limites du terrain

Connaître avec précision les limites de son terrain est le point de départ. Cela paraît simple à première vue et pourtant, dans les faits, de nombreux titres de propriété sont assez vagues à ce sujet. Chaque propriété correspond à une ou plusieurs parcelles recensées de façon précise par le cadastre : lieu-dit, section et numéro. Concrètement et sur le terrain, si l’on peut dire, une propriété est délimitée par de petites bornes en pierre ou en PVC, voire en bois, des piquets de fer ou des murs de clôture.

À l’amiable, c’est plus simple

À partir du moment où votre voisin est d’accord, mieux vaut effectuer un bornage à l’amiable en fixant la limite séparative, en établissant un plan correspondant et en la matérialisant à l’aide de bornes ou, pourquoi pas, en implantant à frais partagés une clôture ou un mur mitoyen. Un acte écrit déposé chez un notaire puis publié à la conservation des hypothèques permet d’entériner cet accord.

Le rôle du géomètre-expert

S’il y a litige, ayez recours à la compétence d’un géomètreexpert, car il faut savoir que l’opération est parfois délicate, surtout lorsque les lieux ne présentent aucune limite naturelle (haie, fossé...) et qu’il est nécessaire de se reporter aux titres de propriété (acte de vente, de donation, partage de succession...). Le géomètre consultera alors les titres, les plans de propriétés, le cadastre, et prendra les mesures sur le terrain : c’est l’arpentage.

Il dressera ensuite un procès-verbal de bornage amiable. Une fois signé par les deux parties, ce procès-verbal fixera officiellement et définitivement les surfaces de propriétés et leurs limites. Dès lors, il ne sera plus possible de procéder à un nouveau bornage. Même si les bornes proprement dites ont disparu, il suffira de se reporter au procès-verbal.

Le prix d’un bornage dépend bien sûr de sa complexité, et il est difficile d’en donner un chiffrage précis. Sachez toutefois que les honoraires d’un géomètre peuvent aller de 800 à 1 500 e, auxquels il faut ajouter environ 300-350 e de frais notariés. Le bornage se fait en principe à frais communs.

Le bornage judiciaire

Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur la limite séparative de vos propriétés respectives, ou si l’un des deux refuse le bornage demandé par l’autre, il faudra avoir recours au bornage judiciaire. C’est le tribunal d’instance du lieu où se trouve le terrain qui est compétent, parfois le tribunal de grande instance s’il existe une contestation sérieuse sur un des droits de propriété. Le juge désigne alors un géomètreexpert qui procède de la même manière que pour un bornage amiable. Une fois le projet de bornage approuvé par le tribunal, le géomètre procédera à la mise en place des bornes. En ce qui concerne les frais, ils seront partagés entre les deux propriétaires ou incomberont à celui qui a perdu le procès.

Modifier un bornage est interdit. Le déplacement des bornes est punissable et, en cas d’enlèvement d’une des bornes qui délimitent votre propriété, vous pouvez porter plainte contre X auprès du procureur de la République. En effet, l’arrachage d’une borne est assimilable à une dégradation, et punie en tant que telle par le code pénal.

Clôturer, un droit mais pas un devoir

Avant d’édifier une clôture, mieux vaut consulter son voisin parce qu’il peut être intéressé et accepter de participer aux frais. Dans ce cas, la clôture est dite mitoyenne, édifiée sur la limite séparative, et les frais d’entretien partagés. Sinon, la clôture devra être posée à la limite de votre terrain, faute de quoi votre voisin est en droit d’en demander la démolition, et comme elle est privative, vous supportez seul tous les frais. Sachez aussi que, si clore est un droit, c’est rarement un devoir, ce qui signifie que vous ne pouvez pas obliger votre voisin à participer à la construction.

Suivant le lieu

Dans les communes qui n’ont pas de POS (Plan d’Occupation des Sols) ou de PLU (Plan Local d’Urbanisme), l’édification d’une clôture est libre.

Dans le cas contraire, une déclaration préalable de travaux est déposée à la mairie. Il convient de respecter les hauteurs imposées et parfois les matériaux à mettre en oeuvre.

Dans un secteur sauvegardé, autour d’un monument classé historique ou dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), l’autorisation de l’architecte des Bâtiments de France est nécessaire.

Les murs mitoyens

Comme pour une clôture, un mur mitoyen appartient en commun aux deux propriétaires qui doivent supporter les frais d’édification et (ou) d’entretien. Sa hauteur est réglementée par les usages locaux ou le code civil.

Il est possible de rehausser un mur mitoyen sans l’accord du voisin. La partie surélevée devenant votre seule propriété, vous en serez l’unique responsable.

Pour appuyer une construction sur un mur mitoyen il vous faut obtenir l’accord de votre voisin. À défaut, saisissez le tribunal de grande instance qui autorisera les travaux s’il juge qu’ils ne menacent pas la solidité du mur.

Plantations, plusieurs cas de figures

Mieux vaut respecter les distances minimales entre votre propriété et celle du voisin pour que vos arbres et arbustes ne portent pas ombrage aux bonnes relations de voisinage.

Le plus souvent, les distances sont définies par un arrêté municipal ou, à défaut, par les usages locaux. Renseignez-vous auprès de la mairie ou auprès d’un notaire. Par ailleurs, si vous habitez dans un lotissement, celui-ci peut prévoir des dispositions particulières.

En l’absence de règles locales, ce sont les dispositions du Code civil qui s’imposent (articles 671 et suivants). Dans ce cas, les arbres qui mesurent (ou mesureront) plus de 2 mètres de haut doivent être placés à 2 mètres de la ligne séparative. Ceux qui se limitent à 2 mètres peuvent être disposés à 50 centimètres au minimum de cette même ligne.

Si les arbres de votre voisin ne sont pas plantés à ces distances minimales, vous pouvez le contraindre - si besoin en ayant recours au tribunal d’instance - selon le cas, à les arracher, les déplacer ou les étêter.

Histoire de plantes

Les règles de distance s’appliquent aux arbres et arbustes. Les fleurs, rosiers et vignes ne sont pas concernés. De même, aucune distance minimale n’est à respecter pour les plantations en espalier contre un mur séparatif mitoyen, mais les arbres ou arbustes ne doivent pas dépasser la crête du mur. La distance se calcule du centre de l’arbre à la ligne séparative, au niveau du sol, peu importe que le tronc soit parfaitement vertical ou nettement incliné vers le terrain voisin.

Arbres sous surveillance

Vous êtes responsable des troubles causés par vos arbres même s’ils sont situés à la distance légale. Si leurs branches empiètent sur le terrain voisin, on peut vous obliger à les élaguer. Mais le voisin n’est pas autorisé à le faire lui-même. En revanche, si ce sont des racines qui envahissent votre terrain, vous pouvez les couper vous-même jusqu’à la limite séparative.

Et, si les branches d’un arbre fruitier dépassent de la propriété voisine vous n’avez pas le droit de cueillir les fruits surplombant votre propriété, seulement de ramasser ceux tombés sur votre terrain.

“Vues”, savoir garder ses distances

En rénovation, lorsque vous souhaitez créer une ”vue” sur un terrain voisin, vous devez respecter des distances minimales entre votre bâtiment et la limite de votre propriété.

Une ”vue”, en terme juridique, est un aménagement effectué dans une construction à partir duquel il est possible de plonger son regard sur la propriété voisine. Peuvent ainsi constituer des vues une fenêtre, un balcon, une terrasse ou un escalier d’accès. Elles ne s’appliquent qu’entre terrains privés contigus et non entre un terrain privé et le domaine public et varient selon que la vue est dite droite, autrement dit lorsqu’elle permet de plonger le regard directement dans la propriété voisine sans avoir à se pencher ni à tourner la tête, ou oblique.

Vue droite

La distance à respecter entre la façade (la balustrade ou le parapet pour un balcon ou une terrasse) et la limite de propriété est de 1,90 mètre.

Vue oblique

La distance est ramenée à 0,60 mètre. Et lorsque aucune vue n’est possible sur la propriété voisine, ces distances ne s’appliquent pas. C’est le cas si vous avez en face de vous un mur ou un toit aveugles, ou encore si l’ouverture que vous comptez pratiquer donne sur le ciel (vasistas par exemple) ou sur la voie publique.

Pas d’obligation non plus pour les jours de souffrance, ouvertures qui ne laissent passer que la lumière mais pas le regard, à condition d’être ”à verre dormant” (donc ne pas s’ouvrir), non transparents et être situés à 2,60 mètres du sol d’un rez-de-chaussée et à 1,90 mètre du plancher en étage.

En cas de non respect

Si votre voisin déroge à ces obligations, s’il a ouvert une fenêtre, aménagé une terrasse ou percé une porte à une distance inférieure à la distance légale, n’hésitez pas à réagir car il faut savoir que si, pendant 30 ans, vous n’exigez pas de lui par une assignation en justice qu’il supprime son ouverture irrégulière, vous aurez laissé s’établir au bénéfice du terrain voisin et à l’encontre du vôtre une servitude de vue perpétuelle.

Le problème du droit de passage

Si la propriété de votre voisin est enclavée, donc dépourvue d’ouverture sur la voie publique, il peut bénéficier d’une servitude de passage sur votre terrain. C’est un droit que vous ne pouvez pas lui refuser mais qui donne souvent lieu à une indemnisation de la part des tribunaux.

Les conditions

Les conditions du passage sont définies en fonction de l’usage et des besoins du propriétaire du terrain enclavé. Sa largeur est fixée à 1 ou 2 mètres, voire plus si le demandeur a besoin de faire circuler des gros engins. Suivant l’usage envisagé pour le fond enclavé (habitation, terre cultivée...), il est généralement nécessaire de supporter, en plus du passage proprement dit, celui des divers équipements (canalisations, fils électriques).

Les conditions d’utilisation sont précisées : heures de passage autorisées, bénéficiaires, engins admis, montant de l’indemnité de la servitude, que le droit de passage soit réglé à l’amiable ou fixé par un tribunal en cas de conflit. Dans le cas d’un accord amiable, il est toujours préférable d’établir un acte notarié.

Modifications toujours possibles

On peut modifier ultérieurement les conditions de passage, notamment quand l’usage du terrain change (édification d’une maison sur un terrain à usage de jardin, par exemple). Si un conflit naît à ce propos, il sera tranché par le tribunal de grande instance. Cela peut être l’occasion pour le propriétaire qui subit le passage de demander une modification de tracé.

Dans le même ordre d’idée, le droit de passage peut disparaître si la propriété est désenclavée suite à la création d’une route ou d’un chemin public. Pour valider la disparition, le propriétaire du terrain qui le supportait doit en faire la demande. Rien n’est automatique.

La servitude de tour d’échelle

C’est un droit de passage momentané instauré afin de pouvoir réparer ou entretenir des constructions situées en limite de propriété. À titre d’exemple, si votre maison est édifiée en limite séparative, la réfection d’un pignon situé sur cette limite vous mettra dans l’obligation de pénétrer chez votre voisin et d’installer une échelle, voire un échafaudage sur son terrain.

Des modalités de passage sont définies : durée, dates et heures, précautions à prendre pour ne pas endommager la propriété occupée, modalités de réparation des dégâts éventuels, voire indemnités pour la privation de jouissance si votre présence encombrante empêche votre voisin de profiter de son jardin pendant les travaux.

Faites établir un état des lieux par huissier en cas de travaux importants impliquant l’utilisation de gros engins. Cette précaution évite les contestations et permet de chiffrer aisément le montant des dédommagements.

Le bruit ne fait plus la loi

Le bruit fait aujourd’hui l’objet de nombreux textes, dont le décret du 18 avril 1995 qui complète la loi antibruit du 31 décembre 1992. Ces textes réglementent aussi bien les bruits provenant d’activités professionnelles ou de loisirs que ceux émanant de chantiers et les bruits domestiques.

Les bruits de comportement comme les aboiements d’un chien, le moteur de la tondeuse à gazon ou la perceuse du bricoleur sont interdits de jour comme de nuit, sans obligation pour le plaignant d’établir la mesure du niveau sonore. En revanche, les bruits provenant d’une activité professionnelle (restaurant, artisan...) ou de loisirs (manifestation sportive, culturelle) doivent être mesurés avec un appareil spécifique pour être répréhensibles.

Trouver un compromis

Mieux vaut, si possible, régler les problèmes à l’amiable, quelles que soient les nuisances sonores dont vous êtes victime. Si une explication ne suffit pas à régler le litige, n’hésitez pas à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au fauteur de trouble, témoignages à l’appui si possible, et contactez votre mairie. Le maire peut désigner des agents municipaux assermentés et commissionnés pour constater les infractions. Le procès-verbal dont vous pouvez obtenir copie est ensuite transmis au parquet qui peut poursuivre et infliger une amende. Si vous êtes victime de tapage nocturne, contactez directement le commissariat de police ou la gendarmerie qui peuvent constater l’infraction et dresser un procès-verbal immédiatement.

Le tapage n’est pas toujours nocturne

La notion de nuisance sonore existe bel et bien au même titre que le tapage nocturne même si nombre de gêneurs croient encore que tout est possible en matière de bruit jusqu’à 22 heures. Par conséquent, rien ne vous oblige à supporter les alarmes qui se déclenchent à longueur de journée, les gammes de piano ou la hi-fi de vos voisins. Toute la difficulté réside cependant dans le fait de savoir quand le bruit devient intolérable et quand il ne l’est pas. En effet, depuis 1995, aucune mesure sonore n’étant obligatoire il faut, pour que le bruit soit punissable, qu’il soit ”de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme par sa durée, sa répétition ou son intensité”. Une notion qui varie considérablement selon que l’on habite en ville où à la campagne, et qui reste à la libre appréciation des juges.

Histoires d’eaux

L’eau, quelle qu’elle soit (source, pluie, trop-pleins d’étangs...), s’écoule toujours vers le bas de la pente et personne n’y peut rien.

Si votre terrain est situé en contrebas, vous êtes tenu de recevoir sur votre terrain les eaux qui proviennent d’écoulements naturels. Vous ne pouvez prétendre à aucune indemnité, même si cette servitude a pour conséquence une inondation ou un éboulement. Vous n’avez pas le droit d’élever un remblai ou une digue pour empêcher l’écoulement, pas plus que vous ne pouvez effectuer des travaux visant à détourner cette eau vers le terrain supérieur ou les voisins. Et si vous désirez clore votre terrain, il faudra prévoir dans la clôture un passage suffisant pour que l’eau ne reflue pas. Il ne vous reste que la possibilité d’aménager votre terrain pour rendre l’écoulement naturel moins gênant.

Si votre terrain est situé au-dessus, vous n’avez pas le droit d’aggraver la servitude de votre voisin du dessous en modifiant le cours naturel de l’écoulement de l’eau par exemple, en augmentant la pente, ou en canalisant plusieurs voies d’écoulement.

Adieu la belle vue

Être privé de dégagement devient un problème qui se pose essentiellement quand un voisin édifie sur son terrain une construction ou plante des arbres de grande hauteur qui ont pour effet de supprimer les dégagements dont on profitait jusqu’alors. Il en est de même en bord de mer ou à la montagne quand, disposant d’une vue dégagée sur l’océan ou sur les cimes, on voit s’édifier tout à coup un mur de béton. La loi ne prévoit pas, et donc ne réprime pas, ce type de trouble. Tout au plus peut-elle imposer, par le biais des règles d’urbanisme, le respect des retraits minimaux par rapport aux limites voisines ainsi qu’une hauteur maximale. Sous réserve, donc, de respecter les règles d’urbanisme, chacun peut construire ce qu’il veut sur son terrain et n’a pas à solliciter l’autorisation des voisins ni à se préoccuper de la dépréciation de valeur que sa construction fera subir aux autres propriétés.